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🙋‍♀️問問法拍：法拍屋拍定人就物之瑕疵無擔保請求權?

如果在一般買賣市場中買到了凶宅、海砂屋、輻射屋屬於重大瑕疵的問題，賣方屋主都是得負責的。

但特別的是法拍屋如果買到了有重大瑕疵問題的房子卻求償無門，這是為什麼呢?

根據強制執行法第69條規定[拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權]，針對這條條文拍定人若買到有瑕疵的物件是無法對法院求償的，強制執行法第69條及第 113條分別定有明文，該法第69條規範理由係因應買人於拍賣前，得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵。

法拍屋有瑕疵擔保的免責權，是因為如果每個案子都要求法院要詳盡調查是否有凶宅、海砂、輻射或者會影響到拍賣價格的因素，將會影響到法院對於美個案子執行的困難，讓拍賣的程序更冗長。

在102年有個單親媽媽在不知情的情況下買到了凶宅，貸款無法貸下來因而棄標，卻被沒收了保證金39萬，之後法院針對強制執行法有修法，修法後的法條為下：

▪️第 77 條
查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項：

一、為查封原因之權利。
二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。
三、債權人及債務人。
四、查封方法及其實施之年、月、日、時。
五、查封之不動產有保管人者，其保管人。查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第四十八條第二項規定之人員到場者，亦應簽名。

▪️第 77-1 條
執行法官或書記官，為調查前條第一項第二款情事或其他權利關係，得依下列方式行之：

一、開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。
二、向警察及其他有關機關、團體調查，受調查者不得拒絕。前項情形，債務人無正當理由拒絕陳述或提出文書，或為虛偽陳述或提出虛偽之文書者，執行法院得依債權人聲請或依職權管收債務人。但未經訊問債務人，並認非予管收，顯難查明不動產狀況者，不得為之。第三人有前項情形或拒絕到場者，執行法院得以裁定處新臺幣一萬五千元以下之罰鍰

▪️第 81 條
拍賣不動產，應由執行法院先期公告。
前項公告，應載明下列事項：

一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。
二、拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，定有保證金額者，其金額。
三、拍賣最低價額。
四、交付價金之期限。
五、閱覽查封筆錄之處所及日、時。
六、定有應買資格或條件者，其資格或條件。
七、拍賣後不點交者，其原因。
八、定有應買人察看拍賣物之日、時者，其日、時。

雖有明定法院需記載足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，按執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。....

Photo by deborah cortelazzi on Unsplash

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